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房地產典當政策與法規

中華人民共和國城市房地產管理法
    (1994年7月5日 第八屆全國人民代表大會常務委員會 第八次會議通過)
第一章 總則
第一條 為了加強對城市房地產的管理,維護房地產市場秩序,保障房地產權利人的合法權益,促進房地產業的健康發展,制定本法。
  第二條 在中華人民共和國城市規劃區國有土地(以下簡稱國有土地)范圍內取得房地產開發用地的土地使用權,從事房地產開發、房地產交易,實施房地產管理,應當遵守本法。

  本法所稱房屋,是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。

  本法所稱房地產開發,是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。   本法所稱房地產交易,包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

  第三條 國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是,國家在本法規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。

  第四條 國家根據社會、經濟發展水平,扶持發展居民住宅建設,逐步改善居民的居住條件。
  第五條 房地產權利人應當遵守法律和行政法規,依法納稅。房地產權利人的合法權益受法律保護,任何單位和個人不得侵犯。
  第六條 國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分,各司其職,密切配合,管理全國房地產工作。
縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。

       第二章 房地產開發用地
       第一節 土地使用權出讓
  第七條 土地使用權出讓,是指國家將國有土地使用權(以下簡稱土地使用權)在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

  第八條 城市規劃區內的集體所有的土地,經依法征用轉為國有土地后,該幅國有土地的使用權方可有償出讓。

  第九條 土地使用權出讓,必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。   第十條 縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產開發的,須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案,按照國務院規定,報國務院或者省級人民政府批準。

  第十一條 土地使用權出讓,由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件,由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定方案,按照國務院規定,報經有批準權的人民政府批準后,由市、縣人民政府土地管理部門實施。

  直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規定的權限,由直轄市人民政府規定。   第十二條 土地使用權出讓,可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。

  商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地,有條件的,必須采取拍賣、招標方式;沒有條件,不能采取拍賣、招標方式的,可以采取雙方協議的方式。

  采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。

  第十三條 土地使用權出讓最高年限由國務院規定。

  第十四條 土地使用權出讓,應當簽訂書面出讓合同。

  土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。   第十五條 土地使用者必須按照出讓合同約定,支付土地使用權出讓金;未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的,土地管理部門有權解除合同,并可以請求違約賠償。

  第十六條 土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的,市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定,提供出讓的土地;未按照出讓合同約定提供出讓的土地的,土地使用者有權解除合同,由土地管理部門返還土地使用權出讓金,土地使用者并可以請求違約賠償。  
第十七條 土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的,必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意,簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同,相應調整土地使用權出讓金。

  第十八條 土地使用權出讓金應當全部上繳財政,列入預算,用于城市基礎設施建設和土地開發。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規定。

  第十九條 國家對土地使用者依法取得的土地使用權,在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下,根據社會公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。

  第二十條 土地使用權因土地滅失而終止。

  第二十一條 土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續使用土地的,應當至遲于屆滿前一年申請續期,除根據社會公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批準。經批準準予續期的,應當重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金。

  土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的,土地使用權由國家無償收回。


       第二節 土地使用權劃撥


  第二十二條 土地使用權劃撥,是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。   依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的,除法律、行政法規另有規定外,沒有使用期限的限制。

  第二十三條 下列建設用地的土地使用權,確屬必需的,可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥:

  (一)國家機關用地和軍事用地;

  (二)城市基礎設施用地和公益事業用地;

  (三)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;

  (四)法律、行政法規規定的其他用地。


        第三章 房地產開發


  第二十四條 房地產開發必須嚴格執行城市規劃,按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則,實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

  第二十五條 以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的,必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的,可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費;滿二年未動工開發的,可以無償收回土地使用權;但是,因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。  
第二十六條 房地產開發項目的設計、施工,必須符合國家的有關標準和規范。

  房地產開發項目竣工,經驗收合格后,方可交付使用。

  第二十七條 依法取得的土地使用權,可以依照本法和有關法律、行政法規的規定,作價入股,合資、合作開發經營房地產。

  第二十八條 國家采取稅收等方面的優惠措施鼓勵和扶持房地產開發企業開發建設居民住宅。

  第二十九條 房地產開發企業是以營利為目的,從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業,應當具備下列條件:

  (一)有自己的名稱和組織機構;   (二)有固定的經營場所;

  (三)有符合國務院規定的注冊資本;

  (四)有足夠的專業技術人員;

  (五)法律、行政法規規定的其他條件。

  設立房地產開發企業,應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的,應當予以登記,發給營業執照;對不符合本法規定條件的,不予登記。

  設立有限責任公司、股份有限公司,從事房地產開發經營的,還應當執行公司法的有關規定。

  房地產開發企業在領取營業執照后的一個月內,應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。   第三十條 房地產開發企業的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規定。

  房地產開發企業分期開發房地產的,分期投資額應當與項目規模相適應,并按照土地使用權出讓合同的約定,按期投入資金,用于項目建設。


        第四章 房地產交易


        第一節 一般規定


  第三十一條 房地產轉讓、抵押時,房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

  第三十二條 基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。

  第三十三條 國家實行房地產價格評估制度。

  房地產價格評估,應當遵循公正、公平、公開的原則,按照國家規定的技術標準和評估程序,以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎,參照當地的市場價格進行評估。

  第三十四條 國家實行房地產成交價格申報制度。

  房地產權利人轉讓房地產,應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價,不得瞞報或者作不實的申報。

  第三十五條 房地產轉讓、抵押,當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。  
第二節 房地產轉讓


  第三十六條 房地產轉讓,是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。   第三十七條 下列房地產,不得轉讓:

  (一)以出讓方式取得土地使用權的,不符合本法第三十八條規定的條件的;

  (二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

  (三)依法收回土地使用權的;

  (四)共有房地產,未經其他共有人書面同意的;

  (五)權屬有爭議的;

  (六)未依法登記領取權屬證書的;

  (七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

  第三十八條 以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當符合下列條件:   (一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書;

  (二)按照出讓合同約定進行投資開發,屬于房屋建設工程的,完成開發投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開發土地的,形成工業用地或者其他建設用地條件。

  轉讓房地產時房屋已經建成的,還應當持有房屋所有權證書。

  第三十九條 以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當按照國務院規定,報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續,并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。   以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產報批時,有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的,轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

  第四十條 房地產轉讓,應當簽訂書面轉讓合同,合同中應當載明土地使用權取得的方式。

  第四十一條 房地產轉讓時,土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

  第四十二條 以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產后,其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。   第四十三條 以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產后,受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的,必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意,簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同,相應調整土地使用權出讓金。  
第四十四條 商品房預售,應當符合下列條件:

  (一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;

  (二)持有建設工程規劃許可證;

  (三)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期;

  (四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。

  商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

  商品房預售所得款項,必須用于有關的工程建設。

  第四十五條 商品房預售的,商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題,由國務院規定。


        第三節 房地產抵押


  第四十六條 房地產抵押,是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時,抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。   第四十七條 依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權,可以設定抵押權。

  以出讓方式取得的土地使用權,可以設定抵押權。

  第四十八條 房地產抵押,應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。

  第四十九條 房地產抵押,抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。

  第五十條 設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的,依法拍賣該房地產后,應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后,抵押權人方可優先受償。   第五十一條 房地產抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時,可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣,但對拍賣新增房屋所得,抵押權人無權優先受償。


        第四節 房屋租賃


  第五十二條 房屋租賃,是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。

  第五十三條 房屋租賃,出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同,約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款,以及雙方的其他權利和義務,并向房產管理部門登記備案。   第五十四條 住宅用房的租賃,應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的,由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。
第五十五條 以營利為目的,房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的,應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。


       第五節 中介服務機構


  第五十六條 房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。   第五十七條 房地產中介服務機構應當具備下列條件:

  (一)有自己的名稱和組織機構;

  (二)有固定的服務場所;

  (三)有必要的財產和經費;

  (四)有足夠數量的專業人員;

  (五)法律、行政法規規定的其他條件。

  設立房地產中介服務機構,應當向工商行政管理部門申請設立登記,領取營業執照后,方可開業。

  第五十八條 國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。


      第五章 房地產權屬登記管理


  第五十九條 國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。

  第六十條 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權,應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記,經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實,由同級人民政府頒發土地使用權證書。

  在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的,應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記,由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。

  房地產轉讓或者變更時,應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記,并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記,經同級人民政府土地管理部門核實,由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。

  法律另有規定的,依照有關法律的規定辦理。

  第六十一條 房地產抵押時,應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。

  因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的,應當依照本章規定辦理過戶登記。

  第六十二條 經省、自治區、直轄市人民政府確定,縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的,可以制作、頒發統一的房地產權證書,依照本法第六十條的規定,將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更,分別載入房地產權證書。


        第六章 法律責任


  第六十三條 違反本法第十條、第十一條的規定,擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權用于房地產開發的,由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。  
第六十四條 違反本法第二十九條的規定,未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的,由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動,沒收違法所得,可以并處罰款。

  第六十五條 違反本法第三十八條第一款的規定轉讓土地使用權的,由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得,可以并處罰款。   第六十六條 違反本法第三十九條第一款的規定轉讓房地產的,由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金,沒收違法所得,可以并處罰款。

  第六十七條 違反本法第四十四條第一款的規定預售商品房的,由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動,沒收違法所得,可以并處罰款。

  第六十八條 違反本法第五十七條的規定,未取得營業執照擅自從事房地產中介服務業務的,由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業務活動,沒收違法所得,可以并處罰款。

  第六十九條 沒有法律、法規的依據,向房地產開發企業收費的,上級機關應當責令退回所收取的錢款;情節嚴重的,由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。   第七十條 房產管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權,構成犯罪的,依法追究刑事責任;不構成犯罪的,給予行政處分。

  房產管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利,索取他人財物,或者非法收受他人財物為他人謀取利益,構成犯罪的,依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規定追究刑事責任;不構成犯罪的,給予行政處分。


         第七章 附則


  第七十一條 在城市規劃區外的國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權,從事房地產開發、交易活動以及實施房地產管理,參照本法執行。   第七十二條 本法自1995年1月1日起施行。
 
 
城市房地產抵押管理辦法
中華人民共和國建設部令第56號

1997年4月27日經第四次部常務會議通過

第一章 總 則

第一條 為了加強房地產抵押管理,維護房地產市場秩序,保障房地產抵押當事人的合法權益,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》,制定本辦法。

第二條 凡在城市規劃區國有土地范圍內從事房地產抵押活動的,應當遵守本辦法。地上無房屋(包括建筑物、構筑物及在建工程)的國有土地使用權設定抵押的,不適用本辦法。

第三條 本辦法所稱房地產抵押,是指抵押人以其合法房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時,債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。 本辦法所稱抵押人,是指將依法取得的房地產提供給抵押權人,作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。

本辦法所稱抵押權人,是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。

本辦法所稱預購商品房貸款抵押,是指購房人在支付首期規定的房價款后,由貸款銀行代其支付其余的購房款,將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。本辦法所稱在建工程抵押,是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產,以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。 第四條 以依法取得的房屋所有權抵押的,該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押。

第五條 房地產抵押,應當遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原則。依法設定的房地產抵押,受國家法律保護。

第六條 國家實行房地產抵押登記制度。

第七條 國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產抵押管理工作。省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內的城市房地產抵押管理工作。直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門(以下簡稱房地產管理部門)負責管理本行政區域內的房地產抵押管理工作。 第二章 房地產抵押權的設定

第八條 下列房地產不得設定抵押:

(一)權屬有爭議的房地產;

(二)用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;

(三)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;

(四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產;

(五)被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產;

(六)依法不得抵押的其他房地產。

第九條 同一房地產設定兩個以上抵押權的,抵押人應當將已經設定過的抵押情況告知抵押權人。

抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。

房地產抵押后,該抵押房地產的價值大于所擔保債權的余額部分,可以再次抵押,但不得超出余額部分。

第十條 以兩宗以上房地產設定同一抵押權的,視為同一抵押房地產。但抵押當事人另有約定的除外。

第十一條 以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用權隨之抵押。

第十二條 以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的,其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。

第十三條 國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的,應當符合國有資產管理的有關規定。

第十四條 以集體所有制企業的房地產抵押的,必須經集體所有制企業職工(代表)大會通過,并報其上級主管機關備案。

第十五條 以中外合資企業、合作經營企業和外商獨資企業的房地產抵押的,必須經董事會通過,但企業章程另有規定的除外。

第十六條 以有限責任公司、股份有限公司的房地產抵押的,必須經董事會或者股東大會通過,但企業章程另有規定的除外。

第十七條 有經營期限的企業以其所有的房地產抵押的,其設定的抵押期限不應當超過該企業的經營期限。

第十八條 以具有土地使用年限的房地產抵押的,其抵押期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限。 第十九條 以共有的房地產抵押的,抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。

第二十條 預購商品房貸款抵押的,商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。

第二十一條 以已出租的房地產抵押的,抵押人應當將租賃情況告知抵押權人,并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續有效。

第二十二條 設定房地產抵押時,抵押房地產的價值可以由抵押當事人協商議定,也可以由房地產評估機構評估確定。法律、法規另有規定的除外。

第二十三條 抵押當事人約定對抵押房地產保險的,由抵押人為抵押的房地產投保,保險費由抵押人負擔。抵押房地產投保的,抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間,抵押權人為保險賠償的第一受益人。

第二十四條 企業、事業單位法人分立或者合并后,原抵押合同繼續有效。其權利和義務由變更后的法人享有和承擔。

抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時,其房地產合法繼承人或者代管人應不繼續履行原抵押合同。

第三章 房地產抵押合同的訂立

第二十五條 房地產抵押,抵押當事人應當簽訂書面抵押合同。

第二十六條 房地產抵押合同應當載明下列主要內容:

(一)抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所;

(二)主債權的種類、數額;

(三)抵押房地產的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等;

(四)抵押房地產的價值;

(五)抵押房地產的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任;

(六)抵押期限;

(七)抵押權滅失的條件;

(八)違約責任:

(九)爭議解決方式;

(十)抵押合同訂立的時間與地點;

(十一)雙方約定的其他事項。

第二十七條 以預購商品房貸款抵押的,須提交生效的預購房屋合同。

第二十八條 以在建工程抵押的,抵押合同還應當載明以下內容:

(一)《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》編號;

(二)已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當于土地使用權出讓金的款額;

(三)已投入在建工程的工程款;

(四)施工進度及工程竣工日期;

(五)已完成的工作量和工程量。

第二十九條 抵押權人要求抵押房地產保險的,以及要求在房地產抵押后限制抵押人出租、轉讓抵押房地產或者改變抵押房地產用途的,抵押當事人應當在抵押合同中載明。

第四章 房地產抵押登記

第三十條 房地產抵押合同自簽訂之日起三十日內,抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。 第三十一條 房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。

第三十二條 辦理房地產抵押登記,應當向登記機關交驗下列文件;

(一)抵押當事人的身份證明或法人資格證明;

(二)抵押登記申請書;

(三)抵押合同;

(四)《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》,共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明;

(五)可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料;

(六)可以證明抵押房地產價值的資料;

(七)登記機關認為必要的其他文件。 第三十三條 登記機關應當對申請人的申請進行審核,凡權屬清楚、證明材料齊全的,應當在受理登記之日起十五日內作出是否準予登記的書面答復。

第三十四條 以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的,登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后,由抵押人收執。并向抵押權人頒發《房屋他項權證》。

以預售商品房或者在建工程抵押的,登記機關應不在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的,當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后,重新辦理房地產抵押登記。

第三十五條 抵押合同發生變更或者抵押關系終止時,抵押當事人應當在變更或者終止之日起十五日內,到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記。

因依法處分抵押房地產而取得土地使用權和土地建筑物、其他附著物所有權的,抵押當事人應當自處分行為生效之日起三十日內,到縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記,并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。

第五章 抵押房地產的占用與管理

第三十六條 已作抵押的房地產,由抵押人占用與管理。

抵押人在抵押房地產占用與管理期間應當維護抵押房地產的安全與完好。抵押權人有權按照抵押合同的規定監督、檢查抵押房地產的管理情況。

第三十七條 抵押權可以隨債權轉讓。抵押權轉讓時,應當簽訂抵押權轉讓合同,并辦理抵押權變更登記。抵押權轉讓后,原抵押權人應當告知抵押人。經抵押權人同意,抵押房地產可以轉讓或者出租。

抵押房地產轉讓或者出租所得價款,應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。超過債權數額的部分,歸抵押人所有,不足部分由債務人清償。

第三十八條 因國家建設需要,將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的,抵押人應當及時書面通知抵押權人;抵押雙方可以重新設定抵押房地產,也可以依法清理債權債務,解除抵押合同。

第三十九條 抵押入占用與管理的房地產發生損毀、滅失的,抵押人應當及時將情況告知抵押權人,并應當采取措施防止損失的擴大。抵押的房地產因抵押人的行為造成損失使抵押房地產價值不足以作為履行債務的擔保時,抵押權人有權要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足,或者直接向保險公司行使求償權。

抵押人對抵押房地產價值減少無過錯的,抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償的范圍內要求提供擔保。抵押房地產價值未減少的部分,仍作為債務的擔保。

第六章 抵押房地產的處分

第四十條 有下列情況之一的,抵押權人有權要求處分抵押的房地產: (一)債務履行期滿,抵押權人未受清償的,債務人又未能與抵押權人達成延期履行協議的;

(二)抵押人死亡、或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的;或者抵押人的合法繼承人,受遺贈人拒絕履行到期債務的;

(三)抵押人被依法宣告解散或者破產的;

(四)抵押人違反本辦法的有關規定,擅自處分抵押房地產的;

(五)抵押合同約定的其他情況。

第四十一條 有本辦法第四十條規定情況之一的,經抵押當事人協商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產。協議不成的,抵押權人可以向人民法院提起訴訟。

第四十二條 抵押權人處分抵押房地產時,應當事先書面通知抵押人;抵押房地產為共有或者出租的,還應當同時書面通知共有人或承租人;在同等條件下,共有人或承租人依法享有優先購買權。

第四十三條 同一房地產設定兩個以上抵押權時,以抵押登記的先后順序受償。

第四十四條 處分抵押房地產時,可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同處分,但對處分新增房屋所得,抵押權人無權優先受償。

第四十五條 以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物設定的房地產抵押進行處分時,應當從處分所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金的款額后,抵押權人方可優先受償。

法律、法規另有規定的依照其規定。

第四十六條 抵押權人對抵押房地產的處分,因下列情況而中止:

(一)抵押權人請求中止的;

(二)抵押人申請愿意并證明能夠及時履行債務,并經抵押權人同意的;

(三)發現被拍賣抵押物有權屬爭議的;

(四)訴訟或仲裁中的抵押房地產;

(五)其他應當中止的情況。

第四十七條 處分抵押房地產所得金額,依下列順序分配:

(一)支付處分抵押房地產的費用;

(二)扣除抵押房地產應繳納的稅款;

(三)償還抵押權人債權本息及支付違約金;

(四)賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害;

(五)剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產所得金額不足以支付債務和違約金、賠償金時,抵押權人有權向債務人追索不足部分。

第七章 法律責任

第四十八條 抵押人隱瞞抵押的房地產存在共有、產權爭議或者被查封、扣押等情況的,抵押人應當承擔由此產生的法律責任。

第四十九條 抵押人擅自以出售、出租、交換、贈與或者以其他方式處理或者處分抵押房地產的,其行為無效;造成第三人損失的,由抵押人予以賠償。

第五十條 抵押當事人因履行抵押合同或者處分抵押房地產發生爭議的,可以協商解決;協商不成的,抵押當事人可以根據雙方達成的仲裁協議向仲裁機構申請仲裁;沒有仲裁協議的,也可以直接向人民法院提起訴訟。

第五十一條 因國家建設需要,將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍時,抵押人違反前述第三十八條的規定,不依法清理債務,也不重新設定抵押房地產的,抵押權人有權向折遷主管部門申請保留追償債務權利,并可以向人民法院提起訴訟。經拆遷主管部門批準,拆遷人應當暫緩向抵押人發放拆遷補償費或者拆遷安置房地產權登記證件,直至法院作出判決為止。

拆遷期限屆滿,若法院尚未作出判決,經縣級以上房屋拆遷主管部門批準,拆遷人可以依法實施拆遷,并辦理證據保全。 第五十二條 登記機關工作人員玩忽職守、濫用職權,或者利用職務上的便利,索取他人財物,或者非法收受他人財物為他人謀取利益的,由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第八章 附則

第五十三條 在城市規劃區外國有土地上進行房地產抵押活動的,參照本辦法執行。

第五十四條 本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。

第五十五條 本辦法自1997年6月1日起施行。
 
城市房屋權屬登記管理辦法
中華人民共和國建設部令第57號

1997年10月24日經第6次部常務會議通過,自1998年1月1日起施行。

第一章 總則

第一條 為加強城市房屋權屬管理,維護房地產市場秩序,保障房屋權利人的合法權益,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定,制定本辦法。

第二條 本辦法適用于城市規劃區國有土地范圍內的房屋權屬登記。

第三條 本辦法所稱房屋權屬登記,是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記,并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。

本辦法所稱房屋權利人(以下簡稱權利人),是指依法享有房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權、房地產他項權利的法人、其他組織和自然人。

本辦法所稱房屋權利申請人(以下簡稱申請人),是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請,但尚未取得房屋所有權證書的法人、其他組織和自然人。

第四條 國家實行房屋所有權登記發證制度。

申請人應當按照國家規定到房屋所在地的人民政府房地產行政主管部門(以下簡稱登記機關)申請房屋權屬登記,領取房屋權屬證書。

第五條 房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的惟一合法憑證。

依法登記的房屋權利受國家法律保護。

第六條 房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。

第七條 縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的,可以制作、頒發統一的房地產權證書,依照《城市房地產管理法》的規定,將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更,分別載入房地產權證書。房地產權證書的式樣報國務院建設行政主管部門備案。

第八條 國務院建設行政主管部門負責全國的房屋權屬登記管理工作。

省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內的房屋權屬登記管理工作。 直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內的房屋權屬登記管理工作。

第二章 房屋權屬登記

第九條 房屋權司登記分為:

(一)總登記;

(二)初始登記;

(三)轉移登記;

(四)變更登記;

(五)他項權利登記;

(六)注銷登記。

第十條 房屋權屬登記依以下程序進行:

(一)受理登記申請;

(二)權屬審核;

(三)公告;

(四)核準登記,頒發房屋權屬證書。

本條第(三)項適用于登記機關認為有必要進行公告的登記。

第十一條房屋權屬登記由權利人(申請人)申請。權利人(申請人)為法人、其他組織的,應當使用其法定名稱,由其法定代表人申請;

權利人(申請人)為自然人的,應當使用其身份證件上的姓名。

共有的房屋,由共有人共同申請。

房屋他項權利登記,由權利人和他項權利人共同申請。

房地產行政主管部門直管的公房由登記機關直接代為登記。

第十二條權利人(申請人)可以委托代理人申請房屋權屬登記。

第十三條權利人(申請人)申請登記時,應當向登記機關交驗單位或者相關人的有效證件。

代理人申請登記時,除向登記機關交驗代理人的有效證件外,還應當向登記機關提交權利人(申請人)的書面委托書。

第十四條總登記是指縣級以上地方人民政府根據需要,在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一的權屬登記。

登記機關認為需要時,經縣級以上地方人民政府批準,可以對本行政區域內的房屋權屬證書進行驗證或者換證。

凡列入總登記、驗證或者換證范圍,無論權利人以往是否領取房屋權屬證書,權屬狀況有無變化,均應當在規定的期限內辦理登記。

總登記、驗證、換證的期限,由縣級以上地方人民政府規定。

第十五條總登記、驗證、換證應當由縣級以上地方人民政府在規定期限開始之日30日前發布公告。

公告應當包括以下內容:

(一)登記、驗證、換證的區域;

(二)申請期限;

(三)當事人應當提交的有關證件; (四)受理申請地點;

(五)其他應當公告的事項。

第十六條新建的房屋,申請人應當在房屋竣工后的3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記,并應當提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。

集體土地上的房屋轉為國有土地上的房屋,申請人應當自事實發生之日起30日內向登記機關提交用地證明等有關文件,申請房屋所有權初始登記。 第十七條因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移的,當事人應當自事實發生之日起30日內申請轉移登記。

申請轉移登記,權利人應當提交房屋權屬證書以及相關的合同、協議、證明等文件。

第十八條權利人名稱變更和房屋現狀發生下列情形之一的,權利人應當自事實發生之日起30日內申請變更登記:

(一)房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發生變更的;

(二)房屋面積增加或者減少的;

(三)房屋翻建的;

(四)法律、法規規定的其他情形。

申請變更登記,權利人應當提交房屋權屬證書以及相關的證明文件。 第十九條設定房屋抵押權、典權等他項權利的,權利人應當自事實發生之日起30日內申請他項權利登記。

申請房屋他項權利登記,權利人應當提交房屋權屬證書,設定房屋抵押權、典權等他項權利的合同書以及相關的證明文件。

第二十條房屋所有權登記應當按照權屬單元以房屋的門牌號、幢、套(間)以及有具體權屬界限的部分為基本單元進行登記。

第二十一條 有下列情形之一的,由登記機關依法直接代為登記:

(一)依法由房地產行政主管部門代管的房屋;

(二)無人主張權利的房屋;

(三)法律、法規規定的其他情形。

代為登記的房屋,不頒發房屋權屬證書。

第二十二條 有下列情形之一的,經權利人(申請人)申請可以準予暫緩登記:

(一)因正當理由不能按期提交證明材料的;

(二)按照規定需要補辦手續的;

(三)法律、法規規定可以準予暫緩登記的。

第二十三條 有下列情形之一的,登記機關應當作出不予登記的決定:

(一)屬于違章建筑的;

(二)屬于臨時建筑的;

(三)法律、法規規定的其他情形。

第二十四條 因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等,權利人應當自事實發生之日起30日內申請注銷登記。 申請注銷登記,權利人應當提交原房屋權屬證書、他項權利證書,相關的合同、協議、證明等文件。

第二十五條 有下列情形之一的,登記機關有權注銷房屋權屬證書:

(一)申報不實的;

(二)涂改房屋權屬證書的;

(三)房屋權利滅失,而權利人未在規定期限內辦理房屋權屬注銷登記的;

(四)因登記機關的工作人員工作失誤造成房屋權屬登記不實的。

注銷房屋權屬證書,登記機關應當作出書面決定,并送達權利人。

第二十六條 登記機關自受理登記申請之日起30日內應當作出準予登記、暫緩登記、不予登記的決定,并書面通知權利人(申請人)。 第二十七條 登記機關應當對權利人(申請人)的申請進行審查。凡權屬清楚、產權來源資料齊全的,初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記應當在受理登記后的兩個月內核準登記,并頒發房屋權屬證書;注銷登記應當在受理登記后的1個月內核準注銷,并注銷房屋權屬證書。

第二十八條 房屋權屬登記,權利人(申請人)應當按照國家規定交納登記費和權屬證書工本費。

登記費的收取辦法和標準由國家統一制定。在國家統一制定的辦法和標準頒布之前,按照各省、自治區、直轄市的辦法和標準執行。

第二十九條 從事房屋權屬登記的工作人員必須經過業務培訓,持證上崗。

第三章 房屋權屬證書

第三十條房屋權屬證書包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》或者《房地產權證》、《房地產共有權證》、《房地產他項權證》。

第三十一條 共有的房屋,由權利人推舉的持證人收執房屋所有權證書。其余共有人各執房屋共有權證書1份。

房屋共有權證書與房屋所有權證書具有同等的法律效力。

第三十二條 房屋他項權證書由他項權利人收執。他項權利人依法憑證行使他項權利,受國家法律保護。

第三十三條 《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》的式樣由國務院建設行政主管部門統一制定,證書由市、縣房地產行政主管部門頒發。

第三十四條 房屋權屬證書破損,經登記機關查驗需換領的,予以換證。房屋權屬證書遺失的,權利人應當及時登報聲明作廢,并向登記機關申請補發,由登記機關作出補發公告,經6個月無異議的,予以補發。

第四章 法律責任

第三十五條 以虛報、瞞報房屋權屬情況等非法手段獲得房屋權屬證書的,由登記機關注銷其房屋權屬證書、沒收其非法所得,并可對當事人處以1000元以上10000元以下罰款。

涂改房屋權屬證書的,其證書無效,由登記機關沒收其房屋權屬證書,并可對當事人處以1000元以上10000元以下罰款。 非法印制、偽造房屋權屬證書的,由登記機關沒收其非法印制的房屋權屬證書及非法所得,并可對當事人處以10000元以上30000元以下的罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第三十六條 未按期進行房屋權屬登記的,由登記機關責令其限期補辦登記手續,并按原登記費的3倍以下收取登記費。

第三十七條 因登記機關工作人員工作過失導致登記不當,致使權利人受到經濟損失的,登記機關對當事人的直接經濟損失負賠償責任。

第三十八條 登記機關的工作人員玩忽職守、徇私舞弊、貪污受賄的,濫用職權、超越管轄范圍頒發房屋權屬證書的,由所在機關給予行政處分;情節嚴重、構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第三十九條 當事人對行政處罰決定不服的,可以依照《行政復議條例》、《中華人民共和國行政訴訟法》的有關規定,申請行政復議或者向人民法院起訴。逾期不申請復議或者不向人民法院起訴,又不履行處罰決定的,由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

第五章 附則

第四十條在城市規劃區外的國有土地范圍內的房屋權屬登記,參照本辦法執行。

第四十一條 各省、自治區、直轄市人民政府可以根據本辦法制定實施細則。 第四十二條 本辦法由建設部負責解釋。

第四十三條 本辦法自1998年1月1日起施行。

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